欢迎进入蓝冠娱乐,欢迎来到蓝冠在线官方唯一授权注册!
蓝冠在线注册 蓝冠在线登录 蓝冠在线移动端
蓝冠在线注册—蓝冠娱乐登录—蓝冠在线平台欢迎您 > 行业新闻 >
行业新闻
联系我们

万达娱乐网络科技有限公司
 电 话:4008001234
传 真:0512-2133777
地 址:苏州科技园1期1楼

【蓝冠在线】长租公寓市场繁荣背后,潜伏着亏

【蓝冠在线】长租公寓市场繁荣背后,潜伏着亏

作者:蓝冠在线编辑  日期:2018-08-25 10:26 人气: 

近日,我爱我家前副总裁胡景晖炮轰自如和蛋壳等长租公寓,以超出市场价20%到40%的水平竞相收房,引起了北京房屋租赁价格的暴涨。自如和蛋壳公寓也因此站到了风口浪尖处,引发全民声讨及相关部门介入调查。

数据显示,北京的租赁价格指数已经连续19个月上涨,7月份北京房租同比上涨21.89%,环比6月上涨2.9%,北京房租以每平米92.33元甩开其他一线城市。放眼四环之内,没有一间低于2000块钱的单间,让不少年轻人感叹帝都“居大不易”。

抛开长租公寓恶意竞争、哄抬租价不谈,房租暴涨背后,也证明中国租赁市场正在强势崛起。不过,市场繁荣背后,也隐藏着不少风险。

看似火热,实则普遍亏损

公开资料显示,2017年,中国租房市场总规模为1.38万亿元,至2025年,中国租赁市场规模将增至2.9万亿元,租赁人口达到2.3亿,2030年租金成交总额有望达到4.6万亿,租赁人口达到2.7亿。

巨大蓝海市场让不少机构或平台蠢蠢欲动,而来自政府层面的强力扶持,激活了这片尚待开发的处女地。去年7月,住建部等九部委选取广州、深圳、南京等12个城市,作为首批开展住房租赁试点的地区,如广州、沈阳等地实行租售同权政策,无锡、郑州等地实行租房落户政策,加快住房市场向租售并举转变,租赁市场的春天由此到来。

由专业化租赁企业运营或由房地产企业自持经营的长租公寓,开始迅猛崛起。据克尔瑞的一份报告显示,全国TOP 30的房企,已有三成涉足长租公寓领域。其中,地产龙头万科将租赁住宅业务确立为核心业务,预计2018年拓展公寓目标45万间,预计年收入94亿元。同时,龙湖地产、保利地产、金地集团等著名房企,均对每年新开房间及营收作出规划。

专业化租赁企业也开足马力抢占市场,并屡获资本市场青睐。今年1月16日,自如获得40亿人民币A轮融资,由华平投资、红杉资本、腾讯3家机构领投,此轮融资后,自如的估值超过200亿元人民币;一个月后,蛋壳公寓也对外宣布完成1亿美元的B轮融资,由华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投,创下目前长租公寓单次融资金额第二的记录。

随着更多资本向头部资源汇集,链家旗下自如、蛋壳公寓、我爱我家旗下相寓成为市场主要玩家。然而,看似火热的市场,普遍面临盈利难题。当前,长租公寓龙头自如公寓,也仅仅在北京一个城市实现了微利,其他城市全都是亏损状态。此前,SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹也曾提及,长租公寓回报率不超过1%,租房价格再翻一倍还是亏本,此番言论引发多方关注及讨论。

据了解,长租公寓与租赁房源房东签订长期合约后,将投入一笔费用进行装修改造,同时长租公寓普遍采用N+1模式,如三房改成四房,从其中一间房间里获取盈利,而这部分盈利短时间内也没办法摊平成本,倘若房间出现大面积、长时间的空置,将对长租公寓正常运营造成较大影响,进而持续亏损甚至倒闭。 据克尔瑞统计,2017年共有GO窝、好熙家、Color等5家长租公寓平台宣布关闭,给市场蒙上了一层阴影。

鉴于做长租公寓需要持续不断的资金流,这就催生了ABS,即资产证券化这种新生事物。公寓方以公寓产权、预期租金或房租贷款作为底层资产,在市场上公开募资的一种融资方式。

2017年,住房租赁证券化开始推行,旋即成为当前租赁市场玩家的重要融资手段。截至目前,交易所审核通过和成功发行的住房租赁类资产证券化项目,共计4单,拟发行金额为61.55亿元,发行人包括魔方公寓、自如、新派公寓、保利地产等,其中自如首期发行规模高达5亿元。

在房屋租赁ABS风生水起之时,也必须意识到,资产证券化本身就存在巨大的金融风险,一旦长租公寓发生爆雷,现金流断裂,被割韭菜的还是普通租客。

记住一句话,资本从来都没有人性的。

“租金贷”成平台爆雷导火索

当前,房屋租赁中介都在热推“信用免押金”的租房模式,对不少资金紧张的租客而言极具吸引力,不过租客一不小心就会陷入“租金贷”陷阱当中,产生纠纷问题。据了解,“租金贷”的初衷是向好的,既能防止租户违约不按时交纳租金,也节省了租户生活成本。

而现实情况是,中介作为房东和租客的交易撮合者,本应当只收取撮合服务费,但却利用手中大量租客的信用,向银行或金融平台贷款,获取到的大笔资金用于批量高价圈占更多房源。而一旦发生“爆雷”,资金风险将全盘转移到租户和房东身上,后果不堪设想。

事实上,爆雷事件已经发生,据《中国房产报》报道,近日杭州一家公寓公司宣告破产,约有4000户租客受损。按照鼎家一名负责人的说法,“没钱退押金,更没钱退房租”。据了解,这家名为“鼎家”的公寓公司,操作手法如出一辙,即利用租客的信用,向6家网贷平台贷款,给自己提供扩张资金,在扩张过程中资金链断裂,导致破产。

杭州P2P平台接连爆雷之声仍萦绕于耳边,房屋租赁平台爆雷潮又悄然而至。联想到此前原我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商的一番话:“我说了长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”,一语成谶。

那么,长租公寓爆仓所涉及的资金量到底有多恐怖呢?

以北京7月份平均房租4902元/套为准,房屋租赁公司从每一个租户身上,能够向金融公司贷款将近六万(12个月),这些贷款大部分将留在中介手中,用以圈占房源扩张规模。截至2017年末,当前最大的长租租赁公司自如手中持有房间数超过50万间,如果按照上述手法操作,那么贷款总额将达到惊人的3000亿规模。一旦发生爆雷,中介无法继续支付房东租金,租客也不得不被迫搬离住处,且还需每月还“租金贷”。如此一来,中介、房东、租客之间将产生极大矛盾,从而引发全社会动荡。

据资事君(ID:zishijw)拿到的一份房屋租赁合同显示,贷款人即发放机构为一家“会分期”的金融平台,运营主体为会找房(北京)网络技术有限公司,其运营模式为通过向租客向房东垫付房租,租客按月还款的方式,让租客实现月付房租。

房屋租赁市场的兴起,催生出一大批租房分期平台。据了解,租房分期市场2015年进入鼎盛期,经过一年多激烈厮杀,现阶段只留存下获上市公司入股的会分期、58集团下的58月付、链家及京东合作的自如白条等大平台,而淘汰的平台很多都是倒在房屋租赁中介手上的。

资事君接触到的一位内行人称,有一家租房分期公司,为了快速占领市场,对接了很多小中介,结果这些中介伪造租房交易,直接从公司骗取了上百万元并跑路,这家租房分期公司也因此倒闭。

更严重的是,不少中介和品牌公寓,将这类分期平台当成一个绝佳的低成本融资渠道,通过伪造租房合同,来获取大笔资金用于周转或者投资,而不少租房分期平台为了扩张,又从P2P平台借款,有时候连成本都覆盖不了,如此恶性循环之下,分期平台轰然倒塌也就不足为怪了。

    蓝冠在线官方娱乐场-蓝冠平台登录欢迎您!